Come comportarsi se gli interventi di frazionamento delle unità immobiliari riguardano un condominio? Un approfondimento dell’Associazione nazionale costruttori edili (Ance) ha fornito alcuni chiarimenti.
In base all’articolo 1122 del Codice Civile, ogni condomino è libero di apportare tutte le modifiche che ritiene opportune purché siano effettuate nell’ambito della proprietà esclusiva e non rechino pregiudizio agli altri condomini e alle parti comuni.
Ma cosa deve fare il proprietario che intende frazionare la sua unità immobiliare? Deve informare preventivamente l’amministratore di condominio, in modo che questi possa verificare non solo la legittimità dal punto di vista edilizio e urbanistico, ma anche che l’intervento non pregiudichi il godimento delle parti comuni da parte degli altri condòmini e non provochi una riduzione del valore delle proprietà.
Limiti al frazionamento possono essere contenuti nei regolamenti condominiali. Si tratta dei regolamenti di origine e contrattuali, cioè imposti dal costruttore o dall’unico proprietario iniziale oppure concordati da tutti i condòmini e formalizzati in un contratto vero e proprio. I normali regolamenti approvati dall’assemblea condominiale non possono invece contenere prescrizioni in grado di limitare i diritti di proprietà individuali.
Nel caso in cui l’intervento di frazionamento comporti la necessità di creare nuove aperture – come una porta di ingresso sul pianerottolo o nuove finestre sui muri comuni –, oltre a non pregiudicare l’utilizzo delle parti comuni, è importante che non si modifichi la destinazione d’uso. Il singolo condomino può quindi realizzare un’apertura nel muro a patto che questa non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso degli altri condòmini. I muri perimetrali, oltre alla funzione di sostenere la copertura dell’edificio, hanno anche quella di essere al servizio dei singoli appartamenti pertanto ogni condomino può usare i muri perimetrali che delimitano il suo appartamento in ordine non solo alla parte interna, ma anche alle pareti esterne. Bisogna poi valutare l’incidenza delle aperture sul decoro e l’estetica del fabbricato e il rispetto delle distanze legali.
Nel caso in cui poi l’intervento non comporti aumenti di superfici e di volumi, ma sole modifiche interne, sarà sufficiente dividere i valori riferiti all’unità intera sulle due unità risultanti dal frazionamento. Se invece il frazionamento ha alterato i valori millesimali in misura superiore al 20%, chi ha dato luogo alla variazione dovrà procedere a propria cura e spese alla revisione. L’approvazione di nuove tabelle millesimali è comunque obbligatoria nel caso in cui uno dei due appartamenti sia destinato alla vendita.
Tratto da Edilportale
