Circolare 20/2021
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“Plusvalenze da cessione immobili” chiarimenti sulle spese che abbattono la plusvalenza.
Che cos’è la “plusvalenza immobiliare”?
La plusvalenza immobiliare conseguita da una persona fisica è un reddito diverso (una delle categorie reddituali previste dalla vigente normativa tributaria) ed è rappresentata dalla differenza positiva tra:
– il prezzo di vendita dell’immobile;
e
– il prezzo di acquisto di quell’immobile aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo
Facciamo un esempio.
Supponiamo di acquistare un immobile abitativo e che tale immobile non rappresenti la mia “abitazione principale”.
Ipotizziamo che per tale acquisto venga sostenuto un prezzo di 100, cui vanno ad aggiungersi le spese notarili e le imposte indirette connesse all’acquisto pari a 10.
Immaginiamo che tale immobile (il cui costo complessivo è dunque pari a 110) sia rivenduto a 120 prima del decorso dei 5 anni dalla data di acquisto. Nell’esempio proposto, la plusvalenza fiscalmente imponibile è pari a 120 – (100 + 10) = 10.
Ma quali sono i costi che posso portare ad incremento del costo d’acquisto?
Come avrai capito, una corretta valutazione sui costi che possono essere portati ad incremento del costo d’acquisto dell’immobile consente di abbattere la plusvalenza tassabile, con un risparmio d’imposta più o meno sostanzioso, a seconda dei casi.
Ebbene, la risposta n. 204 che ha fornito l’Agenzia delle del 24 marzo 2021 – si concentra specificamente su questo punto.
Di seguito una sintesi dei principi forniti nella pronuncia citata (risposta n. 204 del 24 marzo 2021):
– il prezzo d’acquisto dell’immobile deve essere aumentato delle sole “spese incrementative” (si tratta di quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore);
– non possono essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene;
– sono costi inerente al bene solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto) o che si risolvono in aumento di valore del bene perdurante al momento in cui si verifica la cessione (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene);
– l’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene.
Il caso concreto affrontato dall’Agenzia delle Entrate
Nel caso affrontato dal Fisco, il contribuente effettuava – relativamente all’immobile di proprietà – interventi di riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico (oltre alla sostituzione degli infissi) ammessi al Superbonus 110% e per gli stessi fruiva dello sconto in fattura integrale (trattandosi, per l’appunto, di Superbonus 110%).
Di fatto, non sosteneva alcuna spesa finanziaria per questi tipi di interventi.
Lo stesso soggetto procedeva poi a vendere l’immobile così riqualificato, prima dei 5 anni dalla data di acquisto.
La domanda posta all’Agenzia delle Entrate è stata: posso portare ad incremento del costo di acquisto dell’immobile (e, quindi, ad abbattimento della plusvalenza tassabile) le spese ammesse al Superbonus 110% per le quali ho usufruito dello sconto in fattura integrale (spese per le quali, quindi, non ho sostenuto un vero e proprio esborso finanziario)?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate:
Semaforo verde per il contribuente!
Infatti, nel caso di specie, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico nonché le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti nel proprio appartamento rientrano tra le spese incrementative, trattandosi di spese che non attengono alla normale gestione del bene e che ne hanno determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile.
Tali spese, pertanto, possono essere considerate ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale dell’immobile.
Inoltre e secondo una valutazione assolutamente condivisibile, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che è irrilevante la circostanza che le spese in questione diano diritto al Superbonus 110% così come risulta irrilevante che per le predette spese il contribuente abbia fruito dello sconto in fattura integrale, essendo quest’ultima solo una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.
D’altra parte, una diversa interpretazione, avrebbe finito per determinare una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale – ancorché fruito sottoforma di sconto in fattura – mediante la tassazione di una maggiore plusvalenza.
Nel caso in cui volessi approfondire il contenuto della pronuncia sopra commentata, potrai scaricare, cliccando QUI il testo ufficiale pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Articolo tratto da FIMAA Savona
