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Bonus Prima Casa: cosa fare (e non fare) per non perdere il beneficio?

Rivendere un immobile acquistato con agevolazione Prima Casa per poi acquistare una nuova casa da adibire ad abitazione principale utilizzando il beneficio fiscale. Si può, ma bisogna sapere come procedere.

Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito alcuni dettagli in riferimento ai casi in cui un contribuente proceda con la vendita della prima abitazione acquistata con le agevolazioni, per poi acquistare una nuova casa da adibire ad abitazione principale.

In particolare, la Corte di Reggio Emilia ha stabilito che, affinché la vendita della prima casa permetta di usufruire dell’agevolazione Prima Casa per l’acquisto di una nuova abitazione, è obbligatorio che il contribuente proceda con la stipula del contratto traslativo.

Senza il contratto traslativo, il Bonus Prima Casa potrebbe andare perduto.

Vendita prima casa e riutilizzo dell’agevolazione

Tra le tante modifiche che il bonus Prima Casa ha ricevuto da quando è stato erogato, di certo una importante e degna di nota è quella introdotta con la Legge di Bilancio 2016 che prevede per i contribuenti che vendono la loro prima casa di poter riutilizzare ancora l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “seconda” prima casa.

Sembra un gioco di parole ma non lo è. Vuol dire piuttosto che dopo aver venduta la casa acquistata come Prima Casa, si può comprare ancora una volta la casa adibita ad abitazione senza perdere il beneficio.

Vediamo però quali sono le condizioni necessarie.

Condizioni necessarie per non perdere il beneficio Prima Casa

Acquistare una abitazione come se fosse la prima, anche dopo aver venduto l’abitazione acquistata con il beneficio Prima Casa, è possibile ma devono esistere le seguenti condizioni:

  • la casa acquistata come Prima Casa non può essere venduta prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto;
  • il richiedente non deve essere, al momento dell’acquisto, proprietario o co-proprietario di altre abitazioni destinate a residenza su tutto il territorio italiano.

Il richiedente non perde i benefici anche quando:

  • vende la Prima Casa prima dei 5 anni: in questo caso, però, deve acquistare un nuovo immobile entro 1 anno per usufruire del bonus;
  • acquista la seconda casa e poi vende la prima entro un anno.

    Quando si perde l’agevolazione Prima Casa

    Il caso di perdita dei benefici della prima cosa è stato recentemente discusso in Corte di Cassazione. Il caso reale fornisce le giuste indicazioni per capire quando si rischia di perdere il beneficio.

    Il caso reale

    Un proprietario di immobile, per mantenere il beneficio Prima Casa, ha conferito alla moglie il mandato di trasferimento alla moglie e poi si è sentito libero di acquistare una seconda abitazione, utilizzando l’agevolazione fiscale.

    Il Fisco ha però verificato il caso e disposto la perdita delle agevolazioni prima casa, poiché per l’Agenzia delle Entrate lui risultava essere proprietario di due abitazioni principali e, non avendo venduto la prima entro un anno, perdeva tutti i benefici sull’acquisto della seconda.

    Dopo un lungo iter processuale fatto di ricorsi, alla fine la Cassazione di Reggio Emilia nel mese di settembre 2022 ha dato ragione alla Agenzia delle Entrate.

    La spiegazione della sentenza

    Il proprietario della prima casa ha creduto di mantenere il beneficio semplicemente sottoscrivendo un mandato di vendita dell’abitazione di residenza alla moglie.

    Un mandato a vendere non fa perdere la titolarità dell’abitazione, ma unicamente autorizza qualcuno ad occuparsi della vendita. La sua utilità è esclusivamente quella di impegnare il mandatario a procedere con la vendita dell’immobile per conto del mandante.

    Il mandato a vendere non determina l’effettivo trasferimento dell’immobile.

    Quando la titolarità su un immobile è realmente trasferita?

    Perché la proprietà dell’immobile venga trasferita a un mandatario, così da non essere più di proprietà del mandante, è obbligatorio realizzare una vendita che può essere reale, solo se effettuata tramite un contratto traslativo.

Articolo tratto da “Immobiliare.it”

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